第一節(jié) 土地供應情況 分析

一、計劃供應總量 分析

2006年深圳市國有土地使用權出讓計劃總量為12.29平方公里，比上年的計劃總量12.69平方公里約減少了3.15%，而較2002年的計劃總量17平方公里減少了4.71平方公里，降低了27.7%。據(jù)統(tǒng)計，近四年間深圳市年均出讓土地面積約為13平方公里。2006年深圳市計劃供應的土地總量基本與上年計劃總量持平，計劃的編制遵循嚴控土地供應總量，優(yōu)化土地供應結(jié)構(gòu)，提高土地資源市場化配置比例的原則，以不斷提高深圳市土地資源的集約利用水平。

二、計劃供應結(jié)構(gòu) 分析

從區(qū)位看，2006年深圳市土地供應仍主要集中在寶安、龍崗兩區(qū)，特區(qū)外兩區(qū)計劃出讓用地面積合計為1080.6萬平方米，占深圳市計劃出讓土地總面積的87.9%；特區(qū)內(nèi)計劃出讓用地面積共為108.3萬平方米，占深圳市計劃供應總量的8.8%。此外，計劃有40萬平方米政策性住房用地供應，以保證近幾年內(nèi)低收入人群的住房需求，約占供應總量的3.3%。

從用途來看，2006年深圳市計劃供應住宅用地144.1萬平方米，占供應總量的11.7%，其中104.1萬平方米為商品住宅用地，40萬平方米為政策性住房用地；工業(yè)用地704.6萬平方米，占供應總量的57.3%；倉儲用地55萬平方米，占供應總量的4.5%；商服用地30.2萬平方米，占供應總量的2.5%；公共建筑用地96.1萬平方米，占供應總量的7.8%；公用服務設施用地198.9萬平方米，占供應總量的16.2%；特殊用地計劃供應量為零。

對比2006年和2005年土地供應計劃，2006年工業(yè)用地供應規(guī)模有較大幅度的下降，減少了25.8%。近年來，工業(yè)用地一直是深圳土地供應的重點，供應比例也一直保持增長的勢頭，但隨著存量土地資源的逐漸消耗，土地資源已經(jīng)成為制約深圳社會經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的四大瓶頸因素之一，因此，工業(yè)用地的集約利用成為新形勢下的戰(zhàn)略選擇。這也與深圳調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快以技術資金密集型產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)結(jié)構(gòu)升級，走新興工業(yè)化道路的工業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相適應。

2006年與2005年土地供應計劃用途結(jié)構(gòu)對比

單位：萬平方米

此外，鑒于近幾年房地產(chǎn)市場的旺盛需求，深圳每年1平方公里左右的房地產(chǎn)用地已略顯不足。2006年在繼續(xù)強調(diào)節(jié)約、集約、高效利用土地資源的前提下，適當增加房地產(chǎn)用地供應總量，與上年相比，供應總量增加了30%，以確保房地產(chǎn)市場充足的供應和區(qū)域的平衡，以平抑房價的迅速上漲。

三、實際供應情況 分析

從簽訂土地出讓合同的統(tǒng)計情況來看，2006年上半年深圳市共簽訂土地出讓合同117宗，出讓用地總面積418.9萬平方米（由于一季度上報數(shù)據(jù)類型的調(diào)整，因而導致上半年土地出讓面積數(shù)據(jù)對比第一季度調(diào)整），其中特區(qū)內(nèi)12宗，用地面積14.68萬平方米，約占總出讓面積的3%；寶安區(qū)66宗，用地面積298.23萬平方米，約占總出讓面積的71%；龍崗區(qū)39宗，用地面積105.97萬平方米，約占總出讓面積的25%。

按土地用途分，商服用地7宗，工業(yè)倉儲用地76宗，公用設施用地15宗，公共建筑用地10宗，住宅用地4宗，交通運輸用地4宗，特殊用地1宗。按出讓方式分，協(xié)議出讓占105宗，面積386.97萬平方米；拍賣出讓5宗，面積21.25萬平方米；掛牌出讓7宗，面積10.67萬平方米。

第二節(jié) 房地產(chǎn)市場土地供應 分析

一、房地產(chǎn) 市場發(fā)展 情況

2006年上半年，深圳市繼續(xù)積極落實國家2005年以來各項穩(wěn)定房價，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關指示，各項調(diào)控措施已發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場中存在的問題正在逐步解決，但房價上漲較快的勢頭，依然未能得到有效控制。目前深圳市已出臺了貫徹落實《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號）的具體措施，進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，全面穩(wěn)定深圳市房價。

（一）房地產(chǎn)市場供應

2005年，深圳市商品房批準預售面積累計為894.35萬平方米，同比下降6.45%，其中住宅批準預售面積711.58萬平方米，同比下降10.96%。在土地供應繼續(xù)緊縮的情況下，旺盛的市場需求進一步促進了存量房地產(chǎn)用地入市，2005年商品房供應開始比2004年有所減少，商品房批準預售面積則小于當年的銷售面積。

2006年上半年，深圳市商品房批準預售面積累計為335.60萬平方米，同比小幅上漲0.86%，其中住宅批準預售面積281萬平方米，同比下降1.59%。累計商品房可售面積為454.26萬平方米，累計住宅可售面積為292.12萬平方米，住宅供求關系仍有所緊張。

截止2006年6月底，商品房施工面積2824.49萬平方米，比去年同期上升7.70%，其中住宅施工面積1962.67萬平方米，比去年同期上升4.45%；商品房新開工面積461.5萬平方米，比去年同期下降16.62%；商品房竣工面積255.55萬平方米，比去年同期上升24.93%。

截至2006年6月底，深圳市住宅空置面積為55.23萬平方米，與去年同期相比下降了27.15%。這表明，在近期商品房市場需求持續(xù)旺盛的形勢下，空置商品房的消化速度進一步加快。

（二）房地產(chǎn)市場需求

2005年，深圳市商品房銷售面積累計993.20萬平方米，同比增長9.3%，市場需求連續(xù)三年保持10%左右的平穩(wěn)增長。2006年上半年，深圳市商品房銷售套數(shù)為45776套，銷售面積為418.89萬平方米，分別比去年同期下降14.12%和12.36%。其中住宅共銷售39123套，總銷售面積370.71萬平方米，分別比去年同期下降16.74%和13.23%。

從上半年各行政區(qū)商品住宅銷售面積分布來看，特區(qū)外銷售規(guī)模繼續(xù)上漲，共銷售商品住宅21525套，同比上漲6.88%，占總銷售套數(shù)的55.02%；銷售面積216.61萬平方米，同比上漲8.92%，占總銷售面積的58.43%。而同期特區(qū)內(nèi)共銷售商品住宅17598套，同比下降34.46%，銷售面積154.11萬平方米，同比下降32.53%。

從銷售住宅的單套建筑面積來看，上半年，單套建筑面積144平方米以內(nèi)的普通商品住宅銷售套數(shù)占深圳市總套數(shù)87.84%，銷售面積占深圳市總面積的75.27%；144平方米以上的非普通商品住宅銷售套數(shù)占深圳市總套數(shù)12.16%，占深圳市總面積的24.73%。

從不同類型商品房的銷售情況來看，上半年，辦公樓銷售面積16.93萬平方米，同比上漲21.10%，銷售均價14259.21元/平方米，同比上漲23.22%。商鋪銷售面積24.62萬平方米，同比下降13.37%，銷售均價17218.37元/平方米，同比上漲15.64%。住宅依然是商品房需求的主要方面。

近年來，深圳存量房屋 市場發(fā)展 較快，銷售面積逐年增大。2005年，二手房交易面積為841.29萬平方米，比上年同期增長14.82%。其中，二手住宅交易面積為595.67萬平方米，比去年同期增長25.53%，與新房交易面積的比例為0.66：1。2006年1～6月，二手房交易面積為518.48萬平方米，比去年同期增長28.73%，成交套數(shù)482702套，同比上漲33.10%。其中，二手住宅交易面積為383.79萬平方米，比去年同期增長32.44%，與新房交易面積的比例為1.04：1。二手房價格快速上漲，達到4417.34元/平方米，同比上漲8.99%，其中住宅價格4639.781元/平方米，同比上漲7.60%。特區(qū)內(nèi)二手住宅交易面積為271.59萬平方米，占深圳市總交易面積的70.77%；特區(qū)內(nèi)二手住宅價格為5423.45元/平方米，而特區(qū)外僅為2445.31元/平方米。

2005年以來，深圳市各項加強市場監(jiān)管、規(guī)范市場交易秩序，嚴禁炒賣樓花、加強稅收征管等措施有效打擊了非法炒作的投機性購房，壓縮了二手房市場的短期炒作空間，并促進中介市場資源整合，缺乏誠信的中介機構(gòu)將被淘汰。這既對深圳市投機性購房起到了抑制作用，也有利于深圳市二手房市場的規(guī)范、健康發(fā)展，使之步入成熟的發(fā)展階段。

（三）房地產(chǎn)市場價格

2005年，深圳市商品房價格上漲幅度較大，銷售價格為7659.18元/平方米，同比上漲17.28%。2006年上半年，商品房價格為9373.73元/平方米，同比上漲29.75%。其中商品住宅價格為8638.46元/平方米，同比上漲31.25%。特區(qū)內(nèi)商品住宅價格平均為11524.77元/平方米，同比上漲43.90%，特區(qū)外商品住宅價格平均為6584.89元/平方米，同比上年上漲33.22%；特區(qū)內(nèi)外的住宅價格之比為1：0.57。

從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，2006年上半年，占深圳市銷售總套數(shù)87.84%的普通商品住宅（144平方米以下）價格為7119.35元/平方米，比去年同期上漲18.94%；而占深圳市銷售總套數(shù)12.16%的非普通商品住宅價格（144平方米以上）價格為13263.21元/平方米，比去年同期上漲53.57%。

其中，特區(qū)內(nèi)非普通商品住宅價格平均為16256.59元/平方米，同比上漲62.94%，特區(qū)外非普通商品住宅價格平均為9682.62元/平方米，同比上年上漲53.28%；特區(qū)內(nèi)外的住宅價格之比為1：0.6。

從不同區(qū)域價格變化情況來看，具體來看，非普通商品住宅羅湖區(qū)均價11980.99元/平方米，同比增長47.40%；福田區(qū)均價23864.26元/平方米，同比增長149.16%；南山區(qū)均價16311.53元/平方米，同比增長55.16%；鹽田區(qū)均價13052.84元/平方米，同比增長34.60%；寶安區(qū)均價11727.83元/平方米，同比增長89.29%；龍崗區(qū)均價7930.22元/平方米，同比增長21.30%。

（四）供求關系 分析

從2005年商品房批準預售面積和銷售面積的對比來看，有別于2002至2004年，出現(xiàn)了商品住宅的批準預售面積小于實際銷售面積的情況，二者相差98.85萬平方米，住宅批準預售面積與實際銷售面積的比為1：1.1。從今年上半年的數(shù)據(jù)來看，該比例為1：1.3，以短時間數(shù)據(jù)反映市場供求關系不能完全說明問題，從年度供求比來看，能夠充分表明目前市場總體有效供給仍能滿足需求，有效供求基本平衡。但是，如果新增預售小于實際銷售的狀況長期持續(xù)下去，消費者在買房時的選擇余地必然越來越少，進而引起房地產(chǎn)價格的繼續(xù)上漲。

二、房地產(chǎn)開發(fā)土地供應情況

（一）供應總量

2006年深圳市計劃新增供應商品住宅用地104.1萬平方米，其中，寶安58.8萬平方米，龍崗45.3萬平方米。今年的計劃供應量比2005年的計劃供應量80萬平方米增加了24萬平方米，增加幅度達30%。面對旺盛的市場需求，新增土地供應總量的增加能夠一定程度的緩解供求壓力。

2006年上半年，深圳市共出讓4宗住宅用地，其中一宗面積為4.90萬平方米，位于寶安區(qū)，為拍賣方式出讓；兩宗位于龍崗區(qū)，一宗為掛牌出讓，一宗為拍賣出讓；另一宗為其他住房用地，面積為0.55萬平方米，位于特區(qū)內(nèi)，為協(xié)議出讓。

（二）區(qū)域結(jié)構(gòu)

根據(jù)2006年度深圳市土地供應計劃，今年新增房地產(chǎn)土地供應仍集中在特區(qū)外。從2006年上半年深圳市商品住宅銷售的區(qū)域分布來看，特區(qū)外銷售規(guī)模繼續(xù)上漲，共銷售商品住宅21525套，同比上漲6.88%，占總銷售套數(shù)的55.02%，已接近深圳市銷售面積的六成?？梢姡貐^(qū)外商品住宅已經(jīng)成為市民置業(yè)的首選區(qū)域。

隨著近年來深圳市城市干線網(wǎng)絡建設順利實施，城市基礎設施不斷完善，清平快速干道、南坪快速干道的開通，中心區(qū) 規(guī)劃 與建設速度的加快等，均使所在片區(qū)及臨近區(qū)域土地價值大大提升。此外，由于特區(qū)內(nèi)土地資源供應潛力自身的有限性、經(jīng)濟社會的持續(xù)發(fā)展對特區(qū)外的客觀要求等諸多因素，使得特區(qū)外的城市 規(guī)劃 、交通、公共配套設施等全方位的完善成為必然趨勢，從而使人們對特區(qū)外的發(fā)展產(chǎn)生良好的預期，這也使特區(qū)外房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和走向成熟成為必然。

（三）供地方式

深圳市對新增經(jīng)營性項目用地全部實行招標、拍賣、掛牌出讓。通過招、拍、掛方式公開出讓房地產(chǎn)用地，增加了土地出讓的透明度，充分發(fā)揮市場機制在土地資源配置中的作用，有效地促進了房地產(chǎn)市場的平衡。

第三節(jié) 深圳商業(yè)地產(chǎn)市場

一、傳統(tǒng)商圈區(qū)域特色逐步凸現(xiàn)

2006年上半年雖略現(xiàn)頹勢的羅湖商業(yè)中心面臨片區(qū)改造，但區(qū)域內(nèi)一批諸如擁有商業(yè)面積達18萬平方米的華潤購物中心萬象城、商業(yè)面積12萬平方米的金光華商業(yè)城的商業(yè)巨擘，以及羅湖商業(yè)城、日本西武百貨、友誼城、國商等一批大型老牌商業(yè)名店，沃爾瑪、華潤萬佳、百佳、新一佳等一批大型連鎖超市、一大批品牌專賣店仍吸引大量的人流和商機，羅湖商業(yè)中心區(qū)成為代表深圳城市形象的標志性商圈。

（一）華強北商業(yè)區(qū)

最具活力的商業(yè)區(qū)，工薪白領的購物天堂

華強北現(xiàn)在為深圳“業(yè)態(tài)最全”的商圈，日人流量可達50萬人次。擁有全國最有影響的電子信息、鐘表、珠寶、服裝等20多家專業(yè)市場；營業(yè)面積在一萬平米以上的大型商場就達15家；年整個商業(yè)街區(qū)商業(yè)銷售總額逾260億元（2003），已成為全國客流、物資、資金流、信息流量最大的商業(yè)區(qū)之一。

（二）東門商業(yè)中心

深圳文化沉淀的商業(yè)旺區(qū)，普通大眾與旅游人群的購物天地

東門一度曾因商業(yè)區(qū)內(nèi)的購物環(huán)境惡化，劣等產(chǎn)品充斥其中，成為“低檔消費”的代名詞。從過去深圳首屈一指的生財旺地，逐步成為深圳公認零售業(yè)經(jīng)營風險最高，低檔貨充斥的商圈。但2006年經(jīng)過改造后的東門商業(yè)街已成為集購物、休閑和旅游觀光于一體的新型步行街，街區(qū)內(nèi)不僅有茂業(yè)百貨、天虹商場、太陽廣場、銅鑼灣、海雅百貨等大型百貨商場，還有各種形式的專賣店等。

（三）深圳中心商業(yè)區(qū)

CBD中心商業(yè)代表，未來的中產(chǎn)階級高檔商圈

2006年中心區(qū)商業(yè)區(qū)商圈已成為政府建設的重點之一，政府的發(fā)展導向是大力引進高檔商家的進入，促進高檔商圈的形成。大量高起點的商業(yè)項目入市，中心區(qū)南廣場18萬平方米的商業(yè)面積，頂上將是郁郁蔥蔥的森林式公園，形成全中國獨一無二的生態(tài)購物廣場。怡景中心城、晶島國際購物中心，以及天虹購物廣場、星河COCOPARK等，一個代表深圳商業(yè)未來的商圈開始初具雛形。

二、主要次級商業(yè)區(qū)域漸成氣候

目前深圳城市發(fā)展仍處于“擴張”階段，城市每年新增常住人口達到30-50萬，相當于一個中等城市的人口規(guī)模；同時深圳市的資本、人流、信息和物質(zhì)財富布局也處于變化之中，因此深圳商圈的地域布局，遠未最終“定型”，次級商圈的發(fā)展同樣引人注目。

（一）關外商圈

城市化進程推動下迅速發(fā)展

隨著深圳市區(qū)城市發(fā)展空間的日益飽和，深圳發(fā)展的中心逐步開始向關外的龍崗、寶安兩區(qū)轉(zhuǎn)移。在關外城市化的快速進程中，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展吸引了眾多的目光。

（二）南山商業(yè)區(qū)

人口遷移和城市 規(guī)劃 促使地位逐步提升

南山商圈逐步繁榮，業(yè)態(tài)趨于完善，商圈在深圳整體商業(yè)格局中的地位得到了有力提升。南山區(qū)商用物業(yè)升值迅速，但其大眾商業(yè)導向特質(zhì)突出。商業(yè)基本上以滿足本區(qū)域居民需求為主。2006年隨著地鐵1、2號線的開工建設、西部通道的即將開通等一系列外部利好因素的促進，南山商業(yè)區(qū)在深圳的地位預計將進一步上升。

（三）寶安中心商業(yè)圈

潛在的區(qū)域商業(yè)中心

由于寶安的地域位置和新中心區(qū)的高起點 規(guī)劃 ，寶安中心區(qū)商業(yè)發(fā)展前景被普遍看好。而從目前政府的商業(yè) 規(guī)劃 來看，寶安中心區(qū)的商業(yè)目標定位在深圳整個西部的商務中心。新中心區(qū)的商業(yè)中心將以新城大道為輻射圈，在周邊高尚住宅群中以休閑、娛樂為主配合餐飲、文化、服務等為一體的多功能、高檔次、現(xiàn)代化的大都市商業(yè)群體。

（四）地鐵沿線

深圳首個商業(yè)網(wǎng)點 規(guī)劃 于2006年5月正式出臺，未來深圳商業(yè)將劃分為市級商業(yè)、特色商業(yè)、區(qū)級商業(yè)和社區(qū)商業(yè)四個商業(yè)等級，各商業(yè)等級的功能定位與四種消費模式一一對應。在四個商業(yè)等級中，將形成“兩軸、兩帶、十四個特色商業(yè)街區(qū)”商業(yè)新格局。

其中，“兩軸”是指，以地鐵一號線和四號線為商業(yè)主軸。地鐵一號線貫通金三角商業(yè)區(qū)（東門-人民南-寶安南）、華強北商業(yè)區(qū)、福田中心商業(yè)區(qū)和南山后海商業(yè)區(qū)四大市級商業(yè)區(qū)，是目前深圳市商業(yè)的核心。地鐵四號線起于福田中心商業(yè)區(qū)，貫通龍華商業(yè)區(qū)和近期重點建設的龍華拓展區(qū)，該片區(qū)在 規(guī)劃 末期具備形成新的市級商業(yè)區(qū)的潛力。四號線沿線商業(yè)是深圳商業(yè)在布局上的另一個重要發(fā)展方向。

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